Vous êtes locataire et vous vous demandez quelle assurance souscrire pour votre logement ? Cardif, assureur, décrypte cette garantie essentielle, son fonctionnement et les obligations qui en découlent.
La garantie risques locatifs de l’assurance habitation : en bref
La garantie risques locatifs représente le socle minimum d'assurance que tout locataire doit obligatoirement souscrire selon la loi du 6 juillet 1989 :
- Cette protection couvre spécifiquement les dommages causés au logement loué par incendie, explosion ou dégât des eaux, engageant ainsi la responsabilité civile locative.
- Bien que cette garantie de base soit suffisante légalement, une assurance multirisque habitation offre une protection plus complète incluant vos biens personnels. Le choix de l'assureur reste libre, permettant aux locataires de comparer les offres selon leurs besoins et leur budget.
- Parallèlement, les propriétaires bailleurs ont tout intérêt à souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) pour couvrir les risques non pris en charge par l'assurance locative. Cette double protection garantit une couverture optimale pour chaque partie prenante de la location.
La garantie risques locatifs (GRL) : définition
La garantie risques locatifs couvre les dommages causés au propriétaire qui met son bien en location. Cette couverture protège contre les dommages causés au logement loué lors d'un incendie, d'une explosion ou d'un dégât des eaux.
L'assurance habitation est-elle obligatoire pour le locataire ?
Le locataire est responsable, vis-à-vis de son propriétaire, des dommages qu’il pourrait causer au logement loué. Afin de couvrir un éventuel dommage, le locataire se doit légalement de souscrire une garantie des risques locatifs. Cette assurance couvrira sa responsabilité civile locative en cas de dommages occasionnés au logement loué.
L'assurance habitation également obligatoire pour une location meublée
Les locations meublées suivent les mêmes règles d'assurance que les logements vides. Votre obligation de couverture reste identique, qu'il s'agisse d'un studio meublé ou d'un appartement vide. La garantie risques locatifs demeure le minimum légal requis.
Une nuance importante existe pourtant : dans un logement meublé, le mobilier appartient généralement au propriétaire. Votre assurance ne protège donc que vos effets personnels, pas les meubles fournis. Le propriétaire doit de son côté assurer ses biens mobiliers contre les dommages que vous pourriez causer.
Attention aux démarches administratives : certaines agences immobilières exigent une attestation d'assurance avant la remise des clés. Ce document prouve que vous respectez vos obligations légales. Conservez précieusement cette attestation, car votre propriétaire peut vous la réclamer à tout moment durant la location.
Qui doit payer l'assurance habitation en location ?
La charge financière de l'assurance habitation incombe exclusivement au locataire. Celui-ci règle directement les cotisations auprès de l'assureur de son choix, sans aucune participation du propriétaire. Cette responsabilité financière accompagne l'obligation légale pendant toute la durée du bail.
Seule exception à cette règle : si vous négligez de fournir votre attestation d'assurance, le propriétaire peut souscrire une police à votre place. Dans ce cas précis, il répercutera le montant sur vos charges locatives, majoré de 10% pour compenser ses démarches administratives. Une mise en demeure vous sera préalablement adressée pour régulariser votre situation.
Cette autonomie dans le choix de l'assureur vous permet de comparer les offres et de sélectionner le contrat le plus adapté à votre budget et vos besoins spécifiques.
Que couvre l'assurance habitation risques locatifs du locataire ?
L'assurance risques locatifs permet de rembourser les réparations des dommages causés à l’habitation par le locataire du fait d’une explosion, d'un incendie ou d’un dégât des eaux prenant naissance chez lui.
L'assurance risques locatifs est limitée en termes de garanties et n’inclut pas les éventuels dommages causés au voisinage, elle ne couvre que les dégâts occasionnés sur le bien.
La garantie risques locatifs peut être complétée par des garanties supplémentaires facultatives, telles la garantie recours voisins et des tiers. Celle-ci permet de couvrir les dommages causés, du fait du locataire, aux voisins ou aux tiers.
En matière d’assurance habitation, il n’y a pas vraiment de différence entre une maison ou un appartement, mais plutôt entre le type de garanties requises.
Attestation d'assurance habitation locative
A ce titre, le locataire doit vous remettre une attestation d'assurance des risques locatifs, à la remise des clés et ensuite chaque année. Selon ses besoins, celui-ci peut optimiser son assurance habitation locative à l’aide de garanties complémentaires.
Quelle sanction en cas de défaut d'assurance habitation ?
En cas de défaut d’assurance, le propriétaire bailleur peut procéder à la résiliation du bail dans le respect des conditions de forme requises et des conditions fixées dans le contrat de location.
Qui souscrit l'assurance habitation contre les risques locatifs du logement ?
La loi impose au locataire de s'assurer à minima contre les risques locatifs, mais vous pouvez également souscrire pour le compte de votre locataire une assurance habitation pour les risques locatifs (loi ALUR du 24 mars 2014). Le montant total de la prime annuelle souscrite par le bailleur, éventuellement majorée dans la limite de 10%, est ensuite récupérable par le bailleur par 1/12e chaque mois au moment du paiement du loyer.
S'il s'agit d'une location saisonnière ou d'un logement de fonction, le locataire n’est pas obligé de s’assurer. Il devra pourtant, dans ces cas précis, vous indemniser s’il est responsable de dommages au sein du logement.
Quels autres risques peuvent être couverts par une assurance habitation ?
L'assurance habitation peut aussi prendre en charge vos biens personnels en cas de vol ou de vandalisme. La présence de cette garantie assure la sauvegarde de votre patrimoine immobilier (propriétaire) et mobilier (locataire et propriétaire) contre maints risques éventuels tel qu’un cambriolage, un incendie ou un dégât des eaux.
Des options supplémentaires permettent d'étendre la couverture au vol, au vandalisme ou aux catastrophes naturelles. La protection juridique s'avère précieuse lors de litiges avec des tiers.
L'assurance peut aussi rembourser les frais de réparation pour les équipements endommagés comme les installations électriques, la plomberie ou le chauffage.
Comment est calculée la garantie risques locatifs ?
Le montant de la prime d'assurance des risques locatifs dépend notamment des éléments suivants :
- Superficie du bien
- Nombre de pièces
- Nature du bien (présence éventuelle de dépendances)
- Adresse du bien
Quelle est la différence entre assurance habitation propriétaire et locataire ?
Les obligations d'assurance diffèrent fondamentalement selon votre statut d'occupation du logement. Chaque profil nécessite donc une approche spécifique pour une protection optimale.
- Pour un locataire, la souscription d'une assurance multirisque habitation constitue une obligation légale incontournable, avec au minimum la couverture des risques locatifs.
- Le propriétaire occupant sa résidence principale doit également s'assurer, mais ses besoins de protection s'étendent bien au-delà des seuls risques locatifs. Sa responsabilité porte sur l'ensemble du bien immobilier et ses équipements.
Cette distinction fondamentale influence directement le choix des garanties. Pendant que le locataire se concentre sur sa responsabilité envers le propriétaire et la protection de ses meubles personnels, le propriétaire doit considérer des risques plus larges incluant les actes de vandalisme ou les dommages structurels.
Propriétaire non-occupant : la garantie risques locatifs est-elle obligatoire ?
Si vous êtes propriétaire de votre logement mais que vous n'y vivez pas et que vous ne le louez pas, vous n’êtes pas soumis à l’obligation de vous assurer des risques locatifs. En cas de sinistre, il vous incombera de prendre en charge l'indemnisation de tous les préjudices que votre bien pourrait causer.
L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) fortement recommandée
L’obligation pour le locataire de souscrire une assurance habitation à minima pour les risques locatifs, ne couvre pas pour autant tous les risques du propriétaire bailleur.
L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est indépendante de l’assurance du locataire. Contrairement à l’assurance locataire, elle n’est pas obligatoire, mais fortement conseillée.
Pour un même logement, locataire et propriétaire doivent s'assurer. En effet, les contrats qu'ils vont souscrire vont couvrir différents risques, chacun offrant une protection particulière.
Plusieurs types de situations existent pour lesquelles il est préconisé pour un propriétaire de souscrire une assurance propriétaire non-occupant :
- Si vous louez votre logement
L’assurance PNO permet de pallier l’éventuel manque de protection du locataire en matière d’assurance: quand par exemple votre locataire se limite à souscrire l’assurance obligatoire risques locatifs. Elle permettra également d’indemniser le locataire en cas de dommage causé par votre bien immobilier, ou tout autre tiers touché par le sinistre.
Le propriétaire non occupant a tout intérêt à s'assurer pour couvrir sa responsabilité envers son locataire, en cas de dommages causés à son mobilier par un vice de construction, un défaut d'entretien ou un trouble de jouissance. Il peut pour cela souscrire les garanties recours des locataires et trouble de jouissance. Il peut également garantir sa responsabilité envers les voisins et les tiers par une assurance dite recours des voisins et des tiers.
- Si votre logement est vacant
Il est vivement conseillé de souscrire un contrat d’assurance propriétaire non-occupant couvrant les différents risques (incendie, dégâts des eaux, catastrophe naturelle, vol, vandalisme…). En effet, en l’absence de locataire (vacance locative entre deux locataires par exemple) en cas de sinistre pendant cette période d’inhabitation, l’assurance PNO indemnise le propriétaire du préjudice qu’il subit. »
Comment trouver la meilleure assurance habitation risques locatifs ?
N'hésitez pas à faire jouer la concurrence, voici quelques pistes pour vous aider à trouver le meilleur contrat d’assurance habitation, c'est à dire le contrat qui corresponde le mieux à votre besoin de couverture et à votre budget :
- Comparer les tarifs des différentes offres d'assurance
- Comparer l'étendue des différentes garanties
- Analyser le montant des franchises, variable selon les compagnies d’assurances
- Comparer les éventuelles exclusions pour ne pas avoir de mauvaises surprises
- Vérifier le mode d’indemnisation de la société d’assurance